德国房产出售 如何避税？
2024-02-12
无论您是在德国任何地区出售房产。德国各地对出售房产征收的投机税都是一样的。
根据《所得税法》（EStG）第 23 条的规定，投机税针对私人销售收入征收。因此，它是对销售利润征收的所得税。出售的物品可以是贵重物品或财产。
多长时间内出售房产要交税？
投机期是指您必须为出售房产缴纳投机税的期限。它是从购买房产到出售房产的时间段。决定性因素是您是自己使用还是出租房屋或公寓。
如果是自己不使用的出租房，则投机期为 10 年。如果房产购买时间超过十年，则无需缴纳投机税。
对于自住房产，投机期为三年。这意味着您必须在过去三年内亲自居住过该房产。
如果您将该房产作为第二居所居住，这一点也同样适用。三年时间到期后，您自己专用的度假屋也可以免税出售。
要符合自住投机期的规定，只需连续居住一段时间即可，无需居住一整年。例如，如果您从 2017 年 11 月到 2019 年 1 月一直住在您的公寓里，那么您就满足了投机期的要求。因此，此次出售免征投机税。
投机税如何计算
投机税按出售房产的利润计算。为了确定销售利润，需要从销售价格中扣除您曾经支付的房价，和购房附加费用，以及销售时产生的费用。与收入有关的费用必须是在出售时发生的。
例如
房产中介费
准备销售的装修费用
销售广告
贷款人的预付罚金
公证费
具体的例子
+卖房的总价 30万欧元
-买房的总价 25万欧元
-提前还贷罚款 1万欧元
-中介费，装修费，广告费等 2万欧元
= 获得的利润 2万欧元
假如 房子20%的面积用于自住
则应收税的盈利为 1.6万欧元
假设个人税率38%
最后应缴税 1.6万 x 38% = 6080欧元
具体情况请咨询税务师
以上内容仅供参考，具体以税务师和税务局的咨询为准。
