租房合同到期后，租客仍不搬走，该怎么办？
2024-01-09
租客在租房合同到期或者Kündigung后不搬走，给房东带来巨大困扰。有很多原因可能导致租客即使收到解约通知也不搬出。为了尽快找到解决方案，建议采取正确的步骤。
当租客收到解约通知后仍不搬出时，许多房东可能会想要立即采取措施。但是，强烈建议不要采取激烈的措施，如自行清理(eigenmächtigen Räumung)或切断供水供电(Versorgungssperre für Energie und Wasser)。即便租赁合约已经结束，租客仍然是公寓的所有者。因此，房东无权未经许可进入公寓、更换门锁或清理公寓。根据§ 858 BGB，这些行为可能被视为非法自力行为，例如可能被视为侵犯住宅安宁。
同样，也不得进行所谓的“冷清理”，即切断供暖、电力或水源。根据§ 242 BGB，法院可能会认为，“债务人有责任按照诚信和交易惯例提供服务。” 因此，根据具体情况，可能会做出有利于租客的判决。在考虑类似措施之前，房东应咨询租赁法律师。
房东应该采取正式正确的步骤，而不是立即采取可能带来不可预见后果的措施。
反对继续使用(Widerspruch)
如果房东在租赁合同或解约通知中尚未添加相应的反对条款，则必须在两周内完成。根据§ 545 BGB，从房东发现租赁物业在租期结束后仍在使用的那一刻开始计算期限。如果房东未对租客继续使用提出反对，根据§ 545 BGB，租赁合约将无限期继续。
如果租客收到解约通知后仍不搬出，可能是因为租客提出了反对。例如，如果房东发出了自用需要解约，租客可以根据§ 574 Abs. 1 BGB提出反对，并抵制因自用需要的解约。原因可能是对实际自用的合理怀疑。此外，如果搬迁对租客或其他参与者来说在合理情况下难以承受，也可以反对终止租赁关系。在这种情况下，房东必须与租客找到庭外解决方案，或等待有关法院的判决。在此期间，租客通常可以继续留在公寓内。
建议与租客取得联系，以了解租客为什么收到解约通知后仍不搬出。根据具体情况，与租客共同寻找解决方案，帮助其寻找新住所，或在财务问题上承担部分搬迁费用，可能是明智之举。这种做法在许多情况下仍比长期的法律纠纷更经济，因为在此期间公寓也无法重新出租。
如果租客收到解约通知后仍然不愿搬出，提起清理诉讼是最后也是最严厉的手段。清理诉讼必须提交至有管辖权的地方法院。管辖法院取决于租赁物业的位置。重要的是要知道：清理诉讼可能导致强制执行，最终强制清理公寓。为了预防这种情况，清理诉讼不仅要针对公寓的所有租客，还要针对所有其他居住者。如果不是这样，执行官执行时可能会遇到一定的困难。
即使清理诉讼成功，房东也绝不能自行执行清理。必须始终指派法院执行官进行强制执行。
为了这一类情况的发生，最重要的就是在最开始的阶段就选择好可靠，合适的租客，在找租客的阶段就跟租客进行比较多的交流，但是如果一开始就打算不交房租，或者不打算按期搬出的租客，往往会伪装自己的言行举止，让人感觉他非常亲切，可靠。如果缺乏经验，很容易被这类的租客蒙骗。
尤其对于有的小伙伴，打算离开德国回国工作，但是同时不想立马卖掉已经购买的房产，而是想先出租一些年，再卖出的，一旦遇到这样的租客，本人不在德国，这将是极为棘手麻烦的问题。
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