第一套房应该 自住 还是 出租？
2024-01-28
在德国购买第一套房子时，自住与出租之间的选择取决于个人的财务状况、生活需求和长期规划。
1.稳定性与安全感：对于那些寻求长期居住稳定性的家庭来说，自住提供了一个安全的避风港。这避免了因租赁合同变更而必须搬家的不确定性。
虽然在德国有租客保护，但是正常情况下我们并不想跟房东产生矛盾，当房东提出想要收回房屋时，如果作为租客没有比较紧急的情况，比如经济上的负担，或者小孩比较多，从客观情况来说非常需要这套房子，大部分情况下也只能找其他合适的租房，尽管正常情况下房东会给足3个月的时间。
尤其当你已经结婚，甚至有小孩，拥有自己的房子对于一个家庭来说重要性不言而喻。
2. 自由度与控制权：作为房产所有者，你有完全的自由来改造和装你的房子，使其成为真正的“家”。虽然在德国的住宅里，只要不做结构性的改造，正常情况下比如刷墙，打洞等正常装修是完全自由的，但是不免会担心，在之后搬出的时候需要完全回复原样，这里面的工作量恐怕不小。
3. 避免租金上涨：在租金上涨的市场中，自住房产可以避免这种额外的财务负担。因为正常情况下在买房办理贷款的时候，利率就是绑定了10年甚至更长时间，这段时间我们就可以无视市场上的利率以及租金波动，按照既定的还款计划进行每个月的还款。
4. 出售时的税务优势：如果是买来自住，没有出租过的房子，仅仅需要自住3年后，就可以免税出售。这样带来了巨大的卖房自由度。
当然如果仅仅3年出售，我们可以忽略其中可以获得的盈利，因为买房的时候就支付了一定的附加费用，比如购房税等。但是实际情况是，很有可能3年后你所购买的房产增值了10%，那么你等于白住了3年，在这个时候你想要换一个更大的房子住，比如从公寓搬到大Haus里。
我们帮客户出售当前的房产，以及跟银行沟通，拿卖掉房子后的钱，还清贷款，把剩余的部分作为首付，来办理购买新Haus的贷款。欢迎联系我们。
1.收入来源：出租房产提供了稳定的租金收入，在德国房产市场正常情况下，出租房产获得的租金，往往跟贷款每个月还贷的金额相差不多，甚至可能产生额外的现金流。很容易就实现我们所说的“以租养贷”。
2.税务优势：在德国，出租房产的所有者可以在税务上抵扣维修和管理成本，特别是贷款利息。这可以显著降低税务负担。而德国的出租收入是直接算入个人的收入在计算的，比如个人在公司的年收入为5万欧元，而出租收入为1万欧元，则收入为6万欧元。
但是：我们出租房产是有成本的，尤其是德国每年都有2%的房产价值抵税额度，这是非常高的！比如25万的房子，其中5万是土地价值，剩下20万是房产价值，等于每年光这项房产抵税就有4000欧元。仅仅是这一项，就让我们的应缴税额从6万欧元，降低到了5.6万欧元!
除此之外，还有很多可以抵税的部分，比如我们每年支付的银行利息，往往也有几千偶元。比如我们每年开车10次到出租房，为了找租客。比如我们出租房的水龙头坏了，我们因此找了个工人来维修。
很多小伙伴联系我们，跟我们咨询出租房的时候很担心收很多税，其实德国出租房产收不了多少税的，因为可以抵税的内容有非常多。
我们公司在德国各地提供帮华人出租，管理房产的业务，有兴趣的小伙伴欢迎联系我们。
3. 资本增值：长期来看，房地产通常会升值，至少是抗通胀的。这意味着出租房产可能在未来带来不低的资本收益，尤其德国作为一个稳定的欧洲最大经济体，拥有非常高的人口密度，住房需求极为旺盛。尽管近两年由于大放水和低利率最后导致了房价有所膨胀，然后在升高利率后有约15%幅度的回调，但是从投资的角度来说，这种回调是健康和有利于长期稳定发展的。
