户型极致方正的底楼2居室公寓，完美融合了城市便捷与自然宁静。房屋总居住面积约 45 m²，空间利用率极高：包含明亮的客厅（16.61 m²）、独立卧室（7.90 m²）、封闭式厨房（4.59 m²）以及带自然采光的浴室（4.31 m²）。

本套公寓的最大亮点是面积高达 14.82 m² 的带顶超大露台（按 50% 计入居住面积）。露台防风挡雨，直面绿意盎然的公园景观，是您专属的户外休憩空间。

投资与自住的双重优势：
投资者专享（高额回报率）：该公寓目前处于优质出租状态，每月冷租金高达 1.500 欧元，在寸土寸金的慕尼黑南部，这是极为罕见的优质收益数据！

自住客福音（2026年8月1日起可空出）：非常适合希望未来入住绿化极佳且交通便利区域的单身人士或情侣。在自住入住前，您依然可以享受稳定的租金收益。

零隐藏翻修成本：所在业主委员会（WEG）目前正在进行大规模的建筑翻新（含屋顶全面翻修等）。所有相关的高额特别分摊金（Sonderumlagen）共计超 15.000 欧元，已由现任业主用自有资金全额付清！ 您接手后无需承担任何历史包袱，直接享受翻新后的建筑红利。

能源升级潜力：目前已启动的屋顶翻新工程，将显著且可预见地提升整栋建筑的能源效率（当前能源证书：E级，143 kWh/(m²·a)），这将为您的房产价值提供长远且稳固的保障。