【干货】德国买房出租,每年抵税上万欧(下)

2024-05-28

这期来跟大家讲解一下出租房抵税的最重要部分:折旧

房屋折旧

房屋折旧是一个算出来的成本,并不是实际上的支出,按房屋价值的计算寿命,每年百分比的额度来抵税。

打个比方房价50万,Nebenkosten 10%,则总房价55万,扣除土地的价格15万(因为土地不可折旧),剩余40万欧元。按照寿命50年计算,也就是每年折旧2%,则每年的抵税额为8000欧元。

折旧比例

01.12.1924年之前建造的房子,计算寿命为40年,也就是每年2,5%的折旧率。

在这之后的房子,理论上每年2%。

按上期内容的例子,出租房盈利为11600欧元,按折旧率2%计算,则盈利只剩下3600欧元。

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新房折旧

德国近期出台新政策,如果买的是新房,则拥有更高的折旧率。

在2023年之后建成的新房,可以享受3%的年折旧率,在这种情况下,如果是对应上述的例子,折旧则达到了12000欧,已经不需要缴税。

如果是2023年10月1日至2029年9月30日开始施工的项目或者建完的新房,可以享受5%的递归折旧,具体例子见下图。

degressiv
实际计算

如果第一年按5%的折旧率计算,则直接获得约2万欧的抵税额度,税务局需要给你大幅退税。

另外还有一种Sonder AfA的折旧政策,但是较为严格,具体内容详见视频解释。

sonder afa

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